Copy & Paste dari page http://aimullahhanis.blogspot.my/2013/08/tip-hartanah-pembelian-tanah-lot-banglo.html
Isnin, 19 Ogos 2013
TIP HARTANAH : PEMBELIAN TANAH LOT BANGLO !!
Memandangkan harga rumah siap dibina atau di dalam pembinaan
semakin mahal, ramai yang memilih untuk membeli tanah lot banglo untuk
didirikan rumah di atasnya. Selain daripada itu juga adalah anda dapat memiliki
keluasan rumah yang lebih luas, kerana kos untuk membina sebuah rumah di atas
tanah lot sendiri juga adalah jauh lebih murah berbanding denganmembeli sebuah
rumah melalui pemaju atau rumah sub-sale.
Namun begitu, anda harus berhati-hati supaya pelaburan yang
anda keluarkan untuk membeli sebidang tanah lot itu berbaloi. Jangan pula
sampai duit dah habis, tapi habuk tanah lot pun tak dapat2..Oleh yang demikian,
disini pihak kami senaraikan beberapa tips ringkas dan mudah dipraktiskan yang
mungkin serba sedikit dapat membantu anda semua dalam urusan pembelian tanah
lot ini.
1. Daripada pengalaman dan pemerhatian pihak kami, terdapat
2 keadaan dimana tanah lot banglo ini dijual:-
i. Tanah lot yang telah dipecah bahagi daripada satu Geran
Besar (Master Title) kpd Geran Individu yang berasingan, dimana syarat kegunaan
tanah juga telah ditukar daripada Pertanian kpd Bangunan.
ii. Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master
Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan,
bahkan status tanah masih lagi Pertanian.
Nasihat pihak kami, kalau anda nak beli tanah lot,
SEBAIK-BAIKNYA, CARILAH Tanah Lot yang telah dipecahbahagi dan mempunyai geran
individu yang berasingan. Kenapa kami kata begitu?? Kerana apabila sesuatu
geran individu yang berasingan dan telah ditukar syarat kepada bangunan itu
dikeluarkan, disamping geran individu tersebut pun telah didaftarkan atas nama
tuan tanah itu sendiri, maka proses dan transaksi jual beli tanah tersebut akan
menjadi lebih mudah dan cepat berbanding dengan kalau anda beli tanah lot dalam
kategori ii di atas.
Sukacita diingatkan, jika anda ingin membuat pinjaman/
pembiayaan bank untuk membeli tanah lot, bank hanya boleh meluluskan pinjaman/
pembiayaan untuk pembelian tanah lot yang sudah ada geran individu sahaja.
Kalau yang belum ada geran individu memang bank takkan luluskan punya.
Lagipun, bila dah ada geran individu, proses permohonan
pinjaman/ pembiayaan tersebut akan menjadi lebih mudah, sama spt permohonan
pinjaman/ pembiayaan untuk beli rumah yang dalam pembinaan/ sub-sale. Bahkan
ada sesetengah bank boleh menawarkan terus skim pinjaman/ pembiayaan untuk membina
rumah di atas tanah lot yang anda beli tersebut.
2. Macam mana nak tahu tanah lot tersebut telah ada geran
individu dan telah ditukar syarat kepada Bangunan?? Mudah saja, sebelum decide
untuk beli, sila mintak salinan geran individu tanah lot tersebut daripada tuan
tanah/ penjual dan lakukan carian persendirian di pejabat tanah. Daripada
carian tersebut anda akan dapat tahu status sebenar tanah lot berkenaan. Kalau
anda yakin dengan status tanah tersebut dan berpuas hati dengan lokasi serta
keadaan tanah nya, barulah anda teruskan niat untuk membeli nya.
3. Adapun Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar
(Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang
berasingan, kami KURANG MENGGALAKKAN (BUKAN MELARANG SEPENUHNYA) anda beli
tanah lot sebegini, walaupun barangkali kebiasaannya harga jualannya lebih
murah berbanding tanah lot yang telah ada geran individu.
Kebanyakkan tanah lot kategori sebegini ramai orang jual.
Kebiasaannya, mereka akan tunjukkan pelan lay-out lot2 tanah yang telah
dilakarkan dalam Geran Besar tersebut kepada bakal pembeli. Mungkin mereka
mintak bantuan juru ukur untuk menyediakan pelan tersebut supaya nampak lebih
meyakinkan pembeli. Kadang2 pelan lay-out tersebut hanyalah baru satu pelan
draft sahaja dan belum pun di submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran utk
kelulusan..
Daripada situ mereka akan menawarkan jualan lot2 tersebut
dengan harga yang lebih murah..apabila ditanya oleh pembeli adakah tanah lot ni
dah ada geran individu, mereka akan jawab, “..dalam proses..tunggu kelulusan
pejabat tanah saje lagi..sengaja kita jual awal, sebab kalau tunggu geran
keluar memang tak dapat dah harga murah macam ni..”. Walhal submission plan
lay-out ke Majlis Daerah/ Perbandaran pun kadang2 mereka masih belum buat,
apatah lagi kelulusan untuk permohonan pecah bahagi dan tukar syarat daripada
pertanian kepada bangunan.
Secara ringkasnya, sukacita kami nyatakan, proses untuk
pecah bahagi dan tukar syarat tanah ini bukanlah satu proses yang simple
seperti A B C..ianya akan mengambil masa antara 1 bulan hingga 2 tahun..ianya
juga melibatkan kos yang agak tinggi..itu termasuklah kos juru ukur, kos
permohonan pecah bahagi dan tukar syarat di pejabat tanah dan kos premium yg
pejabat tanah kenakan kepada tuan tanah apabila geran individu tersebut
dikeluarkan kelak..paling2 kurang pun modal awalan yg kena ada untuk pecah satu
lot boleh mencecah RM2 ribu..bayangkanlah kalau 20 lot..dah berapa modal awalan
yang perlu dikeluarkan..jadi kesimpulannya, urusan tersebut memerlukan modal
yang agak besar juga..
Oleh yang demikian, terdapat sesetengah tuan tanah/ penjual
yang hendak mudah dan hendak jimat dan tidak mahu keluarkan modal awal untuk
buat pecah bahagi dan tukar syarat tanah tersebut. Mereka akan terus menjual
tanah lot tersebut kepada Pembeli dengan hanya berdasarkan kpd pelan lay-out
draft sahaja..memanglah on paper nampak ok, sebab mereka akan tandakan mana satu
tanah lot pembeli A, mana satu tanah lot pembeli B, tetapi hakikatnya, itu
hanyalah di atas kertas kosong semata2..geran tanah individu masih entah ke
mana lagi..yang penting bila kita beli tanah, kita nak kan geran individu atas
nama kita, bukannya setakat tanda atas pelan semata2..betul tak?
4. Jadi nasihat kami, anda fikir2kanlah risiko yang bakal
dihadapi sekiranya membeli tanah lot yang masih belum ada geran
individu..walaubagaimanapun, sekiranya anda berminat untuk membeli tanah lot
sedemikian, ada beberapa tips yg boleh kami kongsikan untuk anda :
i. Dapatkan pengesahan bertulis daripada tuan tanah/ wakil
tuan tanah/ penjual tentang status urusan pecah bahagi dan tukar syarat serta
urusan pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh mintak mereka
lampirkan (exibit) bukti perserahan pelan lay-out yang juru ukur dah submit ke
Majlis Daerah/ Perbandaran atau resit perserahan permohonan pecah bahagi dan
tukar syarat yang juru ukur / tuan tanah dah submit ke pejabat tanah atau
salinan Borang 5A (Borang yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah kepada Tuan tanah
memaklumkan tentang kelulusan permohonan tersebut dan meminta tuan tanah
menjelaskan premium sebelum geran individu boleh dikeluarkan). Jika lengkap
semua dokumen2 yang tersebut dan anda sudah yakin, barulah proceed dengan
pembelian tersebut.
ii. Sila berurusan melalui peguam untuk sediakan perjanjian
jual beli tanah lot tersebut. Dimana dalam perjanjian tersebut biarkan peguam
nyatakan di dalam preamble (bahagian awalan perjanjian) tentang status dan
proses pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh lampirkan
sekali dokumen2 sokongan tadi sebagai lampiran yang akan dibaca bersekali dgn
perjanjian jual beli tersebut. Pendek kata semuanya mesti dinyatakan secara
jelas dan telus di dalam perjanjian jual beli tersebut.
iii. Perjanjian jual beli tersebut mestilah perjanjian
bersyarat (pre-conditional agreement). Maksud kami mesti dinyatakan di dalam
perjanjian tersebut yang urusan jual beli ini dibuat secara bersyarat dimana
syarat tersebut adalah pihak tuan tanah/ penjual hendaklah terlebih dahulu
mendapatkan pengeluaran geran individu yang berasingan yang telah ditukar
syarat kepada bangunan dalam tempoh masa tertentu seperti 12 BULAN, sebelum
transaksi ini boleh disempurnakan. Sekiranya gagal, perjanjian tersebut
dianggap terbatal secara otomatik dan tidak mempunyai apa2 kesan.
iv. Dari segi bayaran harga jual beli pula, pembayaran
deposit boleh dibuat pada masa menandatangani perjanjian jual beli tersebut,
tetapi bayaran deposit hendaklah dibayar oleh pembeli kepada Peguam sebagai
stakeholder, dan bukannya terus kepada tuan tanah/ penjual. Sekiranya tuan
tanah perlukan sedikit modal awalan untuk urusan2 proses pengeluaran geran
individu tersebut, ia boleh memohon kepada peguam tersebut supaya dilepaskan
bayaran terus kepada pihak berkuasa yang berkenaan (bukan kpd tuan tanah/
penjual) dgn mengemukakan bukti bertulis tentang bayaran2 yang diperlukan
tersebut.
Misalnya, kalau tuan tanah perlukan wang untuk bayar juru
ukur, juru ukur hendaklah menghantar terus invois kepada peguam tersebut dan
atas budi bicara peguam tersebut, bayaran daripada deposit yang dipegang oleh
peguam tadi akan dilepaskan terus kepada juru ukur. Walaubagaimanapun, tuan
punya/ penjual hendaklah berakujanji untuk mengembalikan segala bayaran deposit
tersebut, terutamanya yang telah dilepaskan oleh peguam tersebut kepada pihak2
yang berkenaan, sekiranya proses pengeluaran geran individu tersebut gagal
diperolehi atau ditolak oleh pejabat tanah atas apa2 sebab sekalipun dalam
tempoh yg ditetapkan.
v. Baki bayaran harga jual beli akan hanya dijelaskan oleh
pembeli melalui peguam tersebut kepada tuan punya/ penjual setelah geran
individu yang berasingan dikeluarkan, sama ada secara tunai atau melalui
pinjaman, di mana pinjaman hanya boleh dibuat setelah geran individu
dikeluarkan.
vi. Setelah kedua2 pihak berpuas hati dgn syarat2 dan terma2
tersebut, barulah transaksi jual beli tanah lot yang belum ada geran individu
tadi boleh diteruskan..jika tidak, mungkin anda boleh lupakan sahaja untuk beli
tanah lot tersebut..carilah saje tanah lot lain..mungkin bukan rezeki anda di
situ..
Rasanya, ini adalah serba sedikit tips mudah yang kami
kongsikan dan anda boleh praktiskan apabila membeli tanah lot banglo. Semoga
tip ini berguna untuk anda semua dan dapat dikongsikan dengan kenalan-kenalan
yang lain. Hartanah adalah satu perniagaan dan kalau ada yang jual murah tidak
salah membeli. TANAH = aset tetap, tiada susut nilai, kenaikan nilai semasa, ia
berbentuk fizikal & permintaan tinggi.
Sumber Dari:
Salkukhairi bin Abd
Sukor adalah seorang Peguambela dan Peguamcara dan Peguam Hartanah yang
mempunyai kepakaran dan pengalaman dalam bidang Undang-undang Hartanah selama
lebih 13 tahun. Beliau juga adalah penulis buku Pengenalan Undang-undang
Pembangunan Hartanah di Malaysia dan kini dalam proses penulisan buku berkaitan
Urusniaga Hartanah di Malaysia. Beliau sering dijemput memberi seminar dan talk
berkaitan Undang-undang Hartanah oleh Institusi Pengajian Tinggi, badan
kerajaan dan swasta sama ada di Malaysia mahupun di Negara Brunei Darussalam.
Salkukhairi bin Abd Sukor boleh dihubungi melalui email :
aska_ktn@yahoo.com dan laman facebook dan fanpage beliau iaitu
www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor
