Info Urusan Tanah
Copy & Paste dari page http://aimullahhanis.blogspot.my/2013/08/tip-hartanah-pembelian-tanah-lot-banglo.html
Isnin, 19 Ogos 2013
TIP HARTANAH : PEMBELIAN TANAH LOT BANGLO !!
Memandangkan harga rumah siap dibina atau di dalam pembinaan
semakin mahal, ramai yang memilih untuk membeli tanah lot banglo untuk
didirikan rumah di atasnya. Selain daripada itu juga adalah anda dapat memiliki
keluasan rumah yang lebih luas, kerana kos untuk membina sebuah rumah di atas
tanah lot sendiri juga adalah jauh lebih murah berbanding denganmembeli sebuah
rumah melalui pemaju atau rumah sub-sale.
Namun begitu, anda harus berhati-hati supaya pelaburan yang
anda keluarkan untuk membeli sebidang tanah lot itu berbaloi. Jangan pula
sampai duit dah habis, tapi habuk tanah lot pun tak dapat2..Oleh yang demikian,
disini pihak kami senaraikan beberapa tips ringkas dan mudah dipraktiskan yang
mungkin serba sedikit dapat membantu anda semua dalam urusan pembelian tanah
lot ini.
1. Daripada pengalaman dan pemerhatian pihak kami, terdapat
2 keadaan dimana tanah lot banglo ini dijual:-
i. Tanah lot yang telah dipecah bahagi daripada satu Geran
Besar (Master Title) kpd Geran Individu yang berasingan, dimana syarat kegunaan
tanah juga telah ditukar daripada Pertanian kpd Bangunan.
ii. Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master
Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan,
bahkan status tanah masih lagi Pertanian.
Nasihat pihak kami, kalau anda nak beli tanah lot,
SEBAIK-BAIKNYA, CARILAH Tanah Lot yang telah dipecahbahagi dan mempunyai geran
individu yang berasingan. Kenapa kami kata begitu?? Kerana apabila sesuatu
geran individu yang berasingan dan telah ditukar syarat kepada bangunan itu
dikeluarkan, disamping geran individu tersebut pun telah didaftarkan atas nama
tuan tanah itu sendiri, maka proses dan transaksi jual beli tanah tersebut akan
menjadi lebih mudah dan cepat berbanding dengan kalau anda beli tanah lot dalam
kategori ii di atas.
Sukacita diingatkan, jika anda ingin membuat pinjaman/
pembiayaan bank untuk membeli tanah lot, bank hanya boleh meluluskan pinjaman/
pembiayaan untuk pembelian tanah lot yang sudah ada geran individu sahaja.
Kalau yang belum ada geran individu memang bank takkan luluskan punya.
Lagipun, bila dah ada geran individu, proses permohonan
pinjaman/ pembiayaan tersebut akan menjadi lebih mudah, sama spt permohonan
pinjaman/ pembiayaan untuk beli rumah yang dalam pembinaan/ sub-sale. Bahkan
ada sesetengah bank boleh menawarkan terus skim pinjaman/ pembiayaan untuk membina
rumah di atas tanah lot yang anda beli tersebut.
2. Macam mana nak tahu tanah lot tersebut telah ada geran
individu dan telah ditukar syarat kepada Bangunan?? Mudah saja, sebelum decide
untuk beli, sila mintak salinan geran individu tanah lot tersebut daripada tuan
tanah/ penjual dan lakukan carian persendirian di pejabat tanah. Daripada
carian tersebut anda akan dapat tahu status sebenar tanah lot berkenaan. Kalau
anda yakin dengan status tanah tersebut dan berpuas hati dengan lokasi serta
keadaan tanah nya, barulah anda teruskan niat untuk membeli nya.
3. Adapun Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar
(Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang
berasingan, kami KURANG MENGGALAKKAN (BUKAN MELARANG SEPENUHNYA) anda beli
tanah lot sebegini, walaupun barangkali kebiasaannya harga jualannya lebih
murah berbanding tanah lot yang telah ada geran individu.
Kebanyakkan tanah lot kategori sebegini ramai orang jual.
Kebiasaannya, mereka akan tunjukkan pelan lay-out lot2 tanah yang telah
dilakarkan dalam Geran Besar tersebut kepada bakal pembeli. Mungkin mereka
mintak bantuan juru ukur untuk menyediakan pelan tersebut supaya nampak lebih
meyakinkan pembeli. Kadang2 pelan lay-out tersebut hanyalah baru satu pelan
draft sahaja dan belum pun di submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran utk
kelulusan..
Daripada situ mereka akan menawarkan jualan lot2 tersebut
dengan harga yang lebih murah..apabila ditanya oleh pembeli adakah tanah lot ni
dah ada geran individu, mereka akan jawab, “..dalam proses..tunggu kelulusan
pejabat tanah saje lagi..sengaja kita jual awal, sebab kalau tunggu geran
keluar memang tak dapat dah harga murah macam ni..”. Walhal submission plan
lay-out ke Majlis Daerah/ Perbandaran pun kadang2 mereka masih belum buat,
apatah lagi kelulusan untuk permohonan pecah bahagi dan tukar syarat daripada
pertanian kepada bangunan.
Secara ringkasnya, sukacita kami nyatakan, proses untuk
pecah bahagi dan tukar syarat tanah ini bukanlah satu proses yang simple
seperti A B C..ianya akan mengambil masa antara 1 bulan hingga 2 tahun..ianya
juga melibatkan kos yang agak tinggi..itu termasuklah kos juru ukur, kos
permohonan pecah bahagi dan tukar syarat di pejabat tanah dan kos premium yg
pejabat tanah kenakan kepada tuan tanah apabila geran individu tersebut
dikeluarkan kelak..paling2 kurang pun modal awalan yg kena ada untuk pecah satu
lot boleh mencecah RM2 ribu..bayangkanlah kalau 20 lot..dah berapa modal awalan
yang perlu dikeluarkan..jadi kesimpulannya, urusan tersebut memerlukan modal
yang agak besar juga..
Oleh yang demikian, terdapat sesetengah tuan tanah/ penjual
yang hendak mudah dan hendak jimat dan tidak mahu keluarkan modal awal untuk
buat pecah bahagi dan tukar syarat tanah tersebut. Mereka akan terus menjual
tanah lot tersebut kepada Pembeli dengan hanya berdasarkan kpd pelan lay-out
draft sahaja..memanglah on paper nampak ok, sebab mereka akan tandakan mana satu
tanah lot pembeli A, mana satu tanah lot pembeli B, tetapi hakikatnya, itu
hanyalah di atas kertas kosong semata2..geran tanah individu masih entah ke
mana lagi..yang penting bila kita beli tanah, kita nak kan geran individu atas
nama kita, bukannya setakat tanda atas pelan semata2..betul tak?
4. Jadi nasihat kami, anda fikir2kanlah risiko yang bakal
dihadapi sekiranya membeli tanah lot yang masih belum ada geran
individu..walaubagaimanapun, sekiranya anda berminat untuk membeli tanah lot
sedemikian, ada beberapa tips yg boleh kami kongsikan untuk anda :
i. Dapatkan pengesahan bertulis daripada tuan tanah/ wakil
tuan tanah/ penjual tentang status urusan pecah bahagi dan tukar syarat serta
urusan pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh mintak mereka
lampirkan (exibit) bukti perserahan pelan lay-out yang juru ukur dah submit ke
Majlis Daerah/ Perbandaran atau resit perserahan permohonan pecah bahagi dan
tukar syarat yang juru ukur / tuan tanah dah submit ke pejabat tanah atau
salinan Borang 5A (Borang yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah kepada Tuan tanah
memaklumkan tentang kelulusan permohonan tersebut dan meminta tuan tanah
menjelaskan premium sebelum geran individu boleh dikeluarkan). Jika lengkap
semua dokumen2 yang tersebut dan anda sudah yakin, barulah proceed dengan
pembelian tersebut.
ii. Sila berurusan melalui peguam untuk sediakan perjanjian
jual beli tanah lot tersebut. Dimana dalam perjanjian tersebut biarkan peguam
nyatakan di dalam preamble (bahagian awalan perjanjian) tentang status dan
proses pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh lampirkan
sekali dokumen2 sokongan tadi sebagai lampiran yang akan dibaca bersekali dgn
perjanjian jual beli tersebut. Pendek kata semuanya mesti dinyatakan secara
jelas dan telus di dalam perjanjian jual beli tersebut.
iii. Perjanjian jual beli tersebut mestilah perjanjian
bersyarat (pre-conditional agreement). Maksud kami mesti dinyatakan di dalam
perjanjian tersebut yang urusan jual beli ini dibuat secara bersyarat dimana
syarat tersebut adalah pihak tuan tanah/ penjual hendaklah terlebih dahulu
mendapatkan pengeluaran geran individu yang berasingan yang telah ditukar
syarat kepada bangunan dalam tempoh masa tertentu seperti 12 BULAN, sebelum
transaksi ini boleh disempurnakan. Sekiranya gagal, perjanjian tersebut
dianggap terbatal secara otomatik dan tidak mempunyai apa2 kesan.
iv. Dari segi bayaran harga jual beli pula, pembayaran
deposit boleh dibuat pada masa menandatangani perjanjian jual beli tersebut,
tetapi bayaran deposit hendaklah dibayar oleh pembeli kepada Peguam sebagai
stakeholder, dan bukannya terus kepada tuan tanah/ penjual. Sekiranya tuan
tanah perlukan sedikit modal awalan untuk urusan2 proses pengeluaran geran
individu tersebut, ia boleh memohon kepada peguam tersebut supaya dilepaskan
bayaran terus kepada pihak berkuasa yang berkenaan (bukan kpd tuan tanah/
penjual) dgn mengemukakan bukti bertulis tentang bayaran2 yang diperlukan
tersebut.
Misalnya, kalau tuan tanah perlukan wang untuk bayar juru
ukur, juru ukur hendaklah menghantar terus invois kepada peguam tersebut dan
atas budi bicara peguam tersebut, bayaran daripada deposit yang dipegang oleh
peguam tadi akan dilepaskan terus kepada juru ukur. Walaubagaimanapun, tuan
punya/ penjual hendaklah berakujanji untuk mengembalikan segala bayaran deposit
tersebut, terutamanya yang telah dilepaskan oleh peguam tersebut kepada pihak2
yang berkenaan, sekiranya proses pengeluaran geran individu tersebut gagal
diperolehi atau ditolak oleh pejabat tanah atas apa2 sebab sekalipun dalam
tempoh yg ditetapkan.
v. Baki bayaran harga jual beli akan hanya dijelaskan oleh
pembeli melalui peguam tersebut kepada tuan punya/ penjual setelah geran
individu yang berasingan dikeluarkan, sama ada secara tunai atau melalui
pinjaman, di mana pinjaman hanya boleh dibuat setelah geran individu
dikeluarkan.
vi. Setelah kedua2 pihak berpuas hati dgn syarat2 dan terma2
tersebut, barulah transaksi jual beli tanah lot yang belum ada geran individu
tadi boleh diteruskan..jika tidak, mungkin anda boleh lupakan sahaja untuk beli
tanah lot tersebut..carilah saje tanah lot lain..mungkin bukan rezeki anda di
situ..
Rasanya, ini adalah serba sedikit tips mudah yang kami
kongsikan dan anda boleh praktiskan apabila membeli tanah lot banglo. Semoga
tip ini berguna untuk anda semua dan dapat dikongsikan dengan kenalan-kenalan
yang lain. Hartanah adalah satu perniagaan dan kalau ada yang jual murah tidak
salah membeli. TANAH = aset tetap, tiada susut nilai, kenaikan nilai semasa, ia
berbentuk fizikal & permintaan tinggi.
Sumber Dari:
Salkukhairi bin Abd
Sukor adalah seorang Peguambela dan Peguamcara dan Peguam Hartanah yang
mempunyai kepakaran dan pengalaman dalam bidang Undang-undang Hartanah selama
lebih 13 tahun. Beliau juga adalah penulis buku Pengenalan Undang-undang
Pembangunan Hartanah di Malaysia dan kini dalam proses penulisan buku berkaitan
Urusniaga Hartanah di Malaysia. Beliau sering dijemput memberi seminar dan talk
berkaitan Undang-undang Hartanah oleh Institusi Pengajian Tinggi, badan
kerajaan dan swasta sama ada di Malaysia mahupun di Negara Brunei Darussalam.
Salkukhairi bin Abd Sukor boleh dihubungi melalui email :
aska_ktn@yahoo.com dan laman facebook dan fanpage beliau iaitu
www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor
Thursday, December 28, 2017
Info Urusan Tanah
Copy & Paste dari page halalmoney.my
Apa nak buat bila pemilik bersama geran kongsi tak setuju pecah bahagi tanah?
Antara masalah yang biasa timbul apabila seseorang pemilik bersama tanah pertanian geran kongsi ingin membuat pecah bahagian tanah tersebut adalah tiadanya persetujuan daripada kesemua pemilik bersama yang lain.
Sekiranya ini berlaku, apakah yang patut dilakukan?
Sebenarnya S.141A Kanun Tanah Negara membenarkan mana-mana pemilik bersama sesuatu tanah pertanian geran kongsi memohon untuk kelulusan pecah bahagian, walaupun pemilik-pemilik bersama yang lain tidak bersetuju untuk buat pecah bahagaian atau terdapat pemilik bersama yang tidak dapat dikesan atau sebagainya.
Sebaik sahaja menerima permohonan pecah bahagian tadi, pentadbir tanah akan menghantar notis kepada kesemua pemilik bersama yang lain ke alamat terakhir yang diketahui untuk memaklumkan tentang cadangan pecah bahagian oleh salah seorang pemilik bersama tersebut.
Pemilik bersama yang lain dikehendaki mengemukakan apa-apa bantahan secara bertulis dalam tempoh 28 hari daripada tarikh penyampaian notis tersebut sekiranya tidak bersetuju dengan permohonan pecah bahagian salah seorang pemilik bersama tadi.
Setelah habis tempoh 28 hari tersebut, sekiranya terdapat bantahan daripada pemilik-pemilik bersama yang lain, Pentadbir Tanah boleh membuat keputusan untuk menolak permohonan pecah bahagian tersebut sekiranya beliau berpuas hati dengan alasan-alasan bantahan yang dikemukakan.
Tetapi sekiranya tiada bantahan, Pentadbir Tanah boleh meluluskan permohonan pecah bahagian tersebut.
Sekiranya permohonan tersebut diluluskan, segala kos untuk urusan pecah bahagian hendaklah ditanggung oleh pemohon itu sendiri.
Sekiranya pemohon tersebut tidak berpuas hati dengan keputusan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah, mereka boleh memfailkan permohonan di Mahkamah untuk mengarahkan permohonan pecah bahagia tersebut diluluskan.
Mahkamah juga boleh mengarahkan bahagaian yang tidak dipecah bahagi tersebut di pindah milik kepada pemilik bersama atau mengarahkannya dijual.
Apa-apa keputusan yang dibuat oleh Mahkamah akan mengikat Prntadbir Tanah untuk melaksanakannya di bawah Seksyen 417 Kanun Tanah Negara.
Jadi kesimpulannya, jangan risau sekiranya pemilik bersama yang lain tidak bersetuju untuk buat pecah bahagian kerana anda masih boleh melakukannya walaupun tanpa persetujuan mereka.
“Ayah saya ada tanah pertanian seluas 2 ekar (dalam 1 geran). Saya ada 4 orang adik beradik. Boleh kah kalau ayah saya nak pindah milik kan tanah 2 ekar tu kepada 4 orang adik beradik saya?”
Jawapan saya:
Di bawah Kanun Tanah Negara, telah ditetapkan, untuk setiap satu ekar tanah pertanian yang mempunyai satu nama pemilik, ianya hanya boleh dipindahmilikkan kepada satu penerima pindahmilik sahaja.
Melainkan atas sebab turun milik akibat kematian. Dimana, jika berlaku kematian kepada pemilik, maka tanah tadi boleh di turun milik kepada lebih daripada seorang penama, tertakluk kepada bahagian-bahagian yang telah diputuskan dalam perintah pusaka.
Walau bagaimanapun dalam kes di atas, jika ayah ingin memindah milik kan 2 ekar tanah pertanian tersebut kepada anak-anaknya, dia hanya boleh memindah milik kan kepada 2 orang sahaja daripada 4 orang anaknya itu , di mana setiap orang akan memiliki 1 ekar seorang. Perkara ini mungkin tidak adil bagi kesemua anak-anaknya.
Apa cara yang terbaik?
Jadi cara yang terbaik untuk menyelesaikan masalah tersebut adalah, SI AYAH MELANTIK SALAH SEORANG DARIPADA ANAK-ANAKNA SEBAGAI PEMEGANG AMANAH.
Satu surat cara ikatan amanah perlulah ditandatangani oleh si ayah dan salah seorang anak tersebut sebagai pemegang amanah.
Surat ikatan amanah tersebut hendaklah di daftarkan di pejabat tanah sebagai rekod di kemudian hari. Dan satu nombor rujukan perserahan pejabat tanah akan direkodkan pada Surat Ikatan Amanah tersebut.
Si ayah kemudiannya akan memindah milikkan tanah tersebut kepada anaknya yang telah dilantik sebagai pemegang amanah tadi. Dalam geran tanah akan ditulis nama si anak sebagai pemegang amanah.
Dan sebagai pemegang amanah yang telah dilantik, beliau hendaklah bersifat adil, amanah dan jujur serta hendaklah mempastikan yang setiap adik beradik mendapat hasil dan manfaat yang sama daripada tanah tersebut.
Bagaimana untuk melindungi kepentingan adik beradik?
Untuk melindungi kepentingan adik beradik yang lain, mereka boleh memohon supaya satu kaveat pendaftar atau kaveat amanah dimasukkan ke atas tanah tersebut.
Kaveat pendaftar atau kaveat amanah itu akan kekal pada tanah tersebut sehinggalah ikatan amanah tadi dibatalkan.
Bagaimana nak pastikan adik beradik dapat bahagian mereka?
Untuk membolehkan setiap adik beradik itu mendapat bahagian masing-masing yang lebih terjamin di kemudian hari, mereka digalakkan membuat permohonan pecah bahagian dengan melantik juru ukur dan memfailkan permohonan pecah bahagian di pejabat tanah.
Setelah urusan pecah bahagian selesai, pejabat tanah akan mengeluarkan geran individu untuk setiap anak-anak tersebut.
Ramai yang keliru tentang istilah Pentadbir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa (Power of Attorney).
Ketiga-tiganya mungkin nampak macam sama, tetapi hakikatnya ia berbeza dari segi maksud dan perlaksanaannya.
Kali ini saya ingin kongsian apakah perbezaan antara ketiga-tiga istilah tersebut supaya masyarakat tidak lagi keliru dan faham akan kedudukannya.
A. Pentadbir Harta
#1 Apa itu pentadbir harta?
Pentadbir harta merujuk kepada seseorang atau satu pihak yang dilantik sama ada oleh tuan tanah semasa beliau masih hidup tetapi hanya berkuatkusa setelah beliau meninggal dunia kelak, atau dilantik oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah untuk mentadbir dan menguruskan harta tuan tanah tersebut setelah beliau meninggal dunia bagi pihak waris simati atau pihak-pihak tertentu, sebagaimana yang diputuskan oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah, sehingga harta tersebut diserahkan secara sah berdasarkan undang-undang kepada waris-waris atau pihak-pihak tersebut.
#2 Kenapa Pentadbir Harta dilantik?
Biasanya Pentadbir Harta dilantik sekiranya semasa simati meninggal dunia terdapat waris-waris beliau yang masih bawah umur atau hilang upaya dari segi undang-undang untuk memiliki harta atau harta tersebut terdapat sesuatu sekatan tertentu yang mana perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum ianya boleh diserahkan kepada waris atau pihak-pihak tertentu.
#3 Apa kedudukan Pentadbir Harta?
Kedudukan pentadbir harta hanyalah sekadar sebagai pengurus, pentadbir dan memegang amanah bagi pihak si mati sehinggalah harta tersebut diserahkan kepada waris yang sepatutnya atau sehingga kesemua pembahagian harta tersebut selesai.
#4 Apa hak Pentadbir Harta?
Pentadbir harta tidak ada hak pemilikan atau kepentingan terhadap harta yang ditadbirnya melainkan beliau sendiri adalah salah seorang waris yang berhak menerima harta simati tersebut. Ertinya beliau tidak ada kuasa secara otomatik untuk menjual atau memindahmilikkan harta tersebut kepada mana-mana pihak selain daripada waris-waris yang sah yang berhak menerima harta tersebut, melainkan ada suatu perintah daripada pejabat pusaka kecil atau mahkamah untuk berbuat demikian.
#5 Siapa yang boleh dilantik menjadi Pentadbir Harta?
Pentadbir Harta boleh dilantik sama ada di kalangan waris si mati itu sendiri atau pihak-pihak lain yang difikirkan sesuai oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah, misalnya Amanah Raya Berhad.
#6 Berapa ramai Pentadbir Harta boleh dilantik?
Pentadbir Harta boleh dilantik lebih daripada seorang dan boleh digantikan dengan pentadbir harta lain sekiranya pentadbir harta itu gagal melaksanakan tanggungjawab mereka dengan baik dan amanah.
B. Pemegang Amanah
#1 Apa itu Pemegang Amanah?
Pemegang Amanah adalah seseorang atau satu pihak yang dilantik oleh tuan tanah semasa beliau masih hidup dan akan berkuatkuasa serta merta sebaik sahaja pelantikan pemegang amanah dibuat.
#2 Siapa yang melantik Pemegang Amanah?
Kebiasaannya Pemegang Amanah dilantik oleh tuan tanah itu sendiri untuk melaksanakan sesuatu tanggungjawab bagi pihak tuan tanah atau bagi pihak orang lain yang berkepentingan dengan tanah tersebut.
#3 Kenapa Pemegang Amanah dilantik?
Misalnya Pemegang Amanah boleh dilantik sekiranya tuan tanah ingin menghibahkan hartanya kepada anak-anaknya yang bawah umur atau pihak-pihak lain yang tidak layak dari segi undang-undang untuk memiliki harta tersebut, misalnya seseorang yang cacat dan sebagainya.
Pemegang Amanah juga boleh dilantik untuk tujuan menguruskan dan memegang amanah bagi pihak orang lain yang mempunyai hak pemilikan dan kepentingan terhadap tanah tersebut tetapi hak pemilikan tersebut tidak dapat didaftarkan di dalam geran akibat kekangan undang-undang dan sebagainya. Misalnya 5 orang pembeli dikalangan adik beradik atau rakan rapat berkongsi duit beli tanah pertanian berkeluasan 1 ekar untuk tujuan sama-sama uruskan urusan pecah lot. Memandangkan terdapat kekangan dari segi undang-undang yang mensyaratkan tanah pertanian hanya boleh dipindahmilikkan kepada satu nama sahaja untuk setiap 1 ekar, maka hanya salah seorang di kalangan 5 orang pembeli tersebut akan didaftarkan namanya di dalam geran. Dan 4 orang pembeli yang lain akan melantik pembeli yang namanya didaftarkan dalam geran tadi sebagai Pemegang Amanah sebagai instrument sementara sebelum geran individu berstatus bangunan dikeluarkan dan pindahmilik dibuat daripada pemegang amanah kepada pemberi amanah.
#4 Bagaimana nak pastikan Pemegang Amanah itu sah?
Untuk mewujudkan ikatan Pemegang Amanah yang sah, satu surat cara Ikatan Amanah akan ditandatangani oleh pemberi amanah dan pemegang amanah. Surat Ikatan Amanah tersebut akan didaftarkan di Pejabat Tanah. Untuk melindungi hak dan kepentingan pemberi amanah atau pihak yang berkepentingan melalui Ikatan Amanah tersebut, mereka boleh memohon Pentadbir Tanah memasukkan Kaveat Amanah ke atas tanah tersebut.
#5 Apa kuasa Pemegang Amanah?
Sama seperti Pentadbir Harta, Pemegang Amanah juga tidak ada hak dan kuasa penuh terhadap hartanah tersebut. Ertinya Pemegang Amanah tidak boleh sewenang wenangnya menjual atau memindahmilikkan tanah tersebut kepada pihak-pihak lain melainkan dengan persetujuan daripada pemberi amanah itu sendiri.
C. Wakil Kuasa
#1 Apa itu wakil kuasa?
Wakil kuasa adalah seseorang yang dilantik oleh tuan tanah sebagai wakilnya yang sah untuk melakukan sesuatu perkara atau tanggungjawab tertentu yang sepatutnya dilakukan oleh tuan tanah tersebut berkenaan dengan tanahnya itu.
#2 Apa kuasa wakil kuasa?
Wakil kuasa boleh mempunyai kuasa penuh (full power of attorney) atau terhad (limited power of attorney) bergantung kepada setakat mana kuasa yang diberikan oleh tuan tanah kepadanya.
#3 Apa kedudukan wakil kuasa?
Kedudukan wakil kuasa ini adalah sama seperti seolah-olah dia adalah tuan tanah itu sendiri, tertakluk kepada kuasa kuasa yang diberikan oleh tuan tanah kepadanya.
#4 Bagaimana nak pastikan wakil kuasa itu sah?
Untuk mewujudkan ikatan wakil kuasa ini, satu Surat Wakil Kuasa akan ditandatangani oleh tuan tanah dan wakil kuasa dan ianya hendaklah didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan Pejabat Tanah berkenaan. Wakil kuasa akan terikat untuk melaksanakan tanggungjawabnya bagi pihak tuan tanah mengikut kuasa-kuasa yang diberikan kepadanya.
#5 Boleh ke kuasa wakil dibatalkan?
Kuasa-kuasa tadi boleh dibatalkan atau ditarik balik bergantung kepada jenis kuasa yang diberikan kepadanya. Wakil kuasa yang boleh dibatalkan atau ditarik balik dipanggil sebagai Revocable Power of Attorney, manakala Wakil kuasa yang tidak boleh dibatalkan atau ditarik balik dipanggil sebagai Irrevocable Power of Attorney.
#6 Apa hak wakil kuasa?
Tidak seperti Pentadbir Harta dan Pemegang Amanah, Wakil Kuasa mempunyai hak dan kuasa sama seperti hak dan kuasa tuan tanah ke atas tanah tersebut. Ertinya jika tuan tanah memberikan kuasa kepada wakil kuasa untuk menjual dan memindahmilkkan tanah tersebut kepada pihak lain, maka wakil kuasa tadi mempunyai kuasa tersebut sebagaimana yang dinyatakan dalam Surat Wakil Kuasa.
Kesimpulannya,
Pentadbir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa mempunyai bidang kuasa, tanggungjawab dan hak-hak tertentu. Walaupun kelihatan sama antara satu sama lain, dari segi konsep dan perlaksanaannya amat berbeza.
Justeru masyarakat perlu faham tentang perbezaan tersebut supaya tidak keliru dan dapat mengelakkan penyelewengan yang boleh berlaku melalui kuasa-kuasa yang diberikan tersebut.
Ramai yang terkeliru antara freehold dan leasehold. Apa beza antara kedua-dua jenis pegangan tanah tu? Korang serius nak tahu?
Kami ada baca perkongsian yang sangat bagus oleh Tuan Ed Aswanditentang apa yang korang kena tahu pasal Freehold , Leasehold dan Malay reserve ni. Tanpa berlengah jom baca ilmu yang best ni.
Bab status title sesuatu tanah atau projek perumahan seperti Freehold atau Leasehold ni dah biasa orang tahu. Tapi Makrifat didalam status hartanah tu ramai yang blur.
Banyak pemikiran Orthodox masih menebal dikalangan Bani Malay terutama yang masih baru berjinak dalam hartanah. Malah ada yang lama pun masih berpikiran sesat lagi menyesatkan terhadap sesuatu status title didalam sesebuah projek perumahan.
Untuk mudah faham, tidak kira rumah bertingkat atau sesebuah. LOT adalah tanah atau tapak dimana UNIT rumah kita yang hendak didirikan diatasnya. Secara automatik UNIT rumah juga akan berstatus sama dengan tanah.
FREEHOLD
Tidak dinafikan hartanah berstatus Frehold menjadi idaman dan kegilaan kerana namanya pegangan bebas kekal selama-lamanya hingga kiamat. Nilainya juga adalah lebih tinggi dari lain-lain.
Tetapi dalam aspek pelaburan yang angker, kebanyakan mereka ini tersilap dikaburi oleh kerana dek nama Freehold. Freehold ada 2 jenis:
#1 : FREEHOLD TANPA SEKATAN (OPEN / NON BUMI LOT)
Boleh dikatakan Freehold tanpa sekatan adalah yang sangat2 digemari & dicari oleh semua pelabur. Ini kerana hartanah mereka bebas bertukar milik atau dijual iaitu antara Melayu – Cina – India – Asing tanpa sebarang halangan serta sekatan dari pihak pejabat tanah.
Urusan tukar milik atau jual beli juga singkat & cepat tanpa banyak karenah.
Bagi pembelian projek Undercons, jika anda betul2 mahukan non bumi unit. Sila pastikan dengan jurujual staff pemaju tersebut yang anda mahukan unit non bumi. Jika anda senyap kebarangkalian besar mereka akan berikan bumi unit untuk rumah anda.
Biasanya didalam geran atau strata terdapat nota Sekatan- Sekatan Kepentingan : TIADA. Ini bermaksud hartanah Freehold tersebut tiadak punyai sekatan biasanya ia non Bumi unit.
Tetapi cons dia, jika anda mengambil non bumi unit, maka anda tidak lagi layak untuk mendapat bumi diskaun yang ditawarkan oleh pihak pemaju.
#2: FREEHOLD DENGAN SEKATAN (BUMI LOT)
Biasanya ramai orang kita rasa teruja bilamana status tanah bagi sesebuah projek atau rumah tersebut berstatus Freehold. Walhal mereka main bedal tak tahupun lot unit mereka berstatus bumi atau non bumi.
Bagi projek Undercons pula mengikut syarat yang telah ditetapkan dibawah New Economic Policy (NEP), pemaju haruslah memperuntukkan sekurang-kurangnya 30% dari jumlah projek perumahan mereka diletakkan dibawah status Bumi lot. (bab kouta bumi ni cerita kemudian dilain post).
Biasanya didalam geran atau strata terdapat nota Sekatan- Sekatan Kepentingan : Tanah yang diberi milik ini tidk boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Ini bermaksud hartanah Freehold tersebut punyai sekatan biasanya ia Bumi Lot.
Walaupun hartanah anda berstatus Freehold, tetapi oleh kerana ianya bumi lot dan punyai sekatan, jual beli & tukar milik hanya dibenarkan diantara bumiputera sahaja. Nak jual ke Cina – India – Asing adalah tidak dibenarkan.
Jika mahu jual kepada non bumi, maka perlukan Consent, kebenaran yang harus dilakukan oleh pihak peguam. Ia memakan masa yang lama berulang2 & boleh jadi ianya berjaya serta boleh jadi tidak berjaya terpulang kepada kehebatan peguam serta kebenaran pihak berkuasa.
Pro dia, jika anda ambil bumi lot, maka anda layak untuk mendapat bumi diskaun yang ditawarkan oleh pihak pemaju.
LEASEHOLD
Tidak dinafikan hartanah berstatus Leasehold atau pajakan ini juga agak popular serta digemari kerana kadang kala lokasinya yang strategik.
Bagi sesebuah projek berstatus Leasehold. Jika pembeli itu seorang Bumiputera, maka secara automatik unit atau rumah yang dibeli itu jatuh keatasnya Leasehold dengan sekatan. Bagi pembeli non bumi pula ia jatuh keatasnya non bumi atau open lot.
Biasanya tempoh pajakan yang biasa kita lihat adalah selama 99 tahun. Ada juga yang lebih seperti 999 tahun. Umpama kerajaan beri kita tanah tersebut selama 99 tahun, bila nak habis tempoh edah kita kena mohon dan bayar premium untuk perbaharui tempoh tersebut.
Tetapi ramai orang pandang serong dan negatif terhadap hartanah yang berstatus Leasehold. Sebab mentaliti Orthodox mereka ni terikut-ikut, fikir pegangan sementara, susah nak jual, value rendah dan lain-lain. Leasehold ada 3 jenis :
#1 : LEASEHOLD TANPA SEKATAN (NON BUMI / OPEN LOT)
Tanah atau rumah Leasehold tanpa sekatan ni memang rare susah nak jumpa. Kalau ada pun tak banyak. 1 Projek Township di Segitiga Bunian ada Leasehold tanpa sekatan terhadap semua unit rumah tak kiralah pembeli tu bumi atau non bumi.
Ia seolah sama dengan Freehold non bumi lot iaitu bebas bertukar milik atau dijual iaitu antara Melayu – Cina – India – Asing tanpa sebarang halangan serta sekatan dari pihak pejabat tanah.
Urusan tukar milik atau jual beli juga singkat & cepat tanpa banyak karenah.
Biasanya didalam geran atau strata terdapat nota Sekatan- Sekatan Kepentingan : TIADA. Ini bermaksud hartanah Leasehold tersebut tiadak punyai sekatan & bebas tukar milik.
Cumanya ia ada tempoh pajakan sahaja iaitu 99 tahun atau lebih. Perlu renew pajakan & bayar premium bila tempoh dah nak habis.
Biasanya pemaju tetap akan berikan diskaun tetapi bukan diskun keatas status bumi atau non bumi. Ia diskaun keatas pembeli. Jika pembeli bumi maka dapatlah diskaun pembeli bumi. Jika non bumi beli pun ada diskaun non bumi.
#2: LEASEHOLD DENGAN SEKATAN (BUMI LOT)
Tanah atau rumah Leasehold dengan sekatan atau bumi lot ni memang biasa bagi sesebuah projek. Jika didalam negeri Selangor, jika pembeli itu bumi maka secara automatik unit atau rumah mereka pun akan menjadi bumi lot dengan sekatan.Maknanya ia tidak boleh ditukar milik atau dijual kepada non bumi iaitu Cina – India – Asing. Ia hanya boleh ditukar milik dan dijual kepada bumiputera sahaja.
Urusan jual beli tukar milik ambil masa lama biasanya 3 bulan hingga berbulan-bulan. Jika nak juga jual ke non bumi, perlukan Consent dari pejabat tanah berkali-kali sehinga berjaya mendapat perlepasan. Tetapi tidak gurantee boleh lulus atau tidak. Hartanah di pasaran subsale, jika ada pejual dari non bumi ingin menjual rumah mereka maka bumi boleh beli tanpa ada masaalah. Tetapi kemungkinan status hartanah tersebut akan ditukar dari non bumi kepada bumi lot oleh pejabat tanah.
MALAY RESERVED
Tanah atau projek perumahan diatas tanah Malay Rezab ni unik sikit. Ia pun ada 2 iaitu Freehold & Leasehold. Juga terdapat sekatan bagi kedua2 status tersebut.
Konsep Freehold & Leasehold adalah sama seperti bukan Malay rezab. Cuma dari segi sekatan ia agak berbeza.
Setiap negeri punyai sekatan yang berbeza. Sebagai contoh projek perumahan di dalam Negeri Selangor yang tanahnya berstatus Malay Rezab punyai sekatan iaitu hanya boleh dipindah milik & dijual kepada melayu semenanjung sahaja.
Artikel ini telah disumbangkan oleh Tuan Ed Aswandi
