Thursday, May 25, 2017

Risiko Membeli Lot Lidi

Info dari FB Pejabat Daerah & Tanah Kerian
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1174197672689516&substory_index=0&id=362341097208515


RISIKO MEMBELI LOT LIDI

Kegiatan menjual lot lidi yang semakin berleluasa berpunca dari masalah harga rumah yang semakin mahal, tiada ilmu berkaitan tanah dan keinginan untuk membina rumah di atas tanah sendiri. Tinjauan mendapati kegiatan ini sering tertumpu di kawasan pinggir bandar, yang mana sasaran pembelinya terdiri dari penduduk-penduduk kampung, pesara atau keluarga muda. Pentadbir-Pentadbir Tanah ingin memaklumkan bahawa terdapat banyak risiko yang akan dihadapi kepada pembeli-pembeli lot lidi. Anda boleh membaca tulisan-tulisan di internet tentang risiko  pembelian lot lidi ini dan kebanyakan hujah-hujah yang dikemukakan adalah benar belaka. Risiko ini mungkin tidak berlaku pada masa sekarang, tetapi percayalah ianya akan berbangkit pada masa hadapan. Secara ringkasnya, risiko-risiko yang perlu dihadapi adalah seperti berikut :-

1. NAMA TIADA DALAM GERAN
Dokumen yang menunjukkan anda ialah seorang pemilik di dalam lot lidi hanyalah dengan melalui Surat Pemegang Amanah sahaja. Hanya seorang yang akan menjadi Pemegang Amanah bagi kesemua pemilik-pemilik lot lidi dan nama Pemegang Amanah itu sahaja yang akan didaftarkan di dalam geran. Sebagai contoh jika ada 12 orang pembeli lot lidi di dalam satu kawasan, nama Pemegang Amanah akan tertera di dalam geran sebagai mewakili 11 pembeli yang lain. Pemegang Amanah ini boleh jadi terdiri daripada salah seorang pembeli lot lidi atau boleh jadi juga pemilik asal tanah berkenaan. Seperti yang pernah disebutkan di dalam artikel sebelum ini, geran adalah punca kuasa yang sangat penting di dalam apa-apa urusan tanah. Jika nama tiada di dalam geran, mereka tidak layak untuk berurusan apa-apa mengenai tanah berkenaan walaupun diikat dengan Surat Pemegang Amanah.

2. SUKAR UNTUK BERJUAL BELI
Sekiranya salah seorang pembeli lot lidi ingin menjual semula lotnya kepada orang lain, tiada prosedur undang-undang yang sah boleh dilaksanakan untuk urusan jual beli berkenaan melainkan mereka terpaksa membuat Surat Pemegang Amanah baru yang memerlukan Pemegang Amanah sendiri untuk melaksanakannya. Sekiranya Pemegang Amanah itu enggan untuk menukar nama atas apa-apa sebab (perbalahan, tiada masa, malas, nyanyuk, sudah meninggal dunia atau sebagainya) maka proses pertukaran nama itu tidak boleh berlaku.

3. KESALAHAN LANGGAR SYARAT TANAH
Lot lidi lazimnya ialah lot yang bersyarat pertanian. Membina rumah di atas lot bersyarat pertanian adalah kesalahan serius seperti yang termaktub di dalam Seksyen 125 Kanun Tanah Negara. Anda akan dikenakan denda atau tanah anda boleh dirampas.

4. TIADA PAMPASAN JIKA ADA PENGAMBILAN
Jika Kerajaan berhasrat untuk membuat pengambilan di atas tanah berkenaan kerana sebab-sebab tertentu, pembeli lot tidak mempunyai apa-apa hak untuk menuntut pampasan daripada Kerajaan. Hanya Pemegang Amanah yang akan dipanggil untuk sesi pendengaran malah wang pampasan akan diberikan kepada Pemegang Amanah sahaja. Pembeli-pembeli lot perlu berurusan dengan Pemegang Amanah untuk membahagi-bahagikan wang pampasan.

5. TANAH TIDAK BOLEH DIWARISKAN JIKA ADA KEMATIAN
Oleh kerana nama pemilik-pemilik lot lidi tidak didaftarkan di dalam geran, waris-waris si mati tidak boleh memulakan prosedur pesaka kerana secara teorinya tanah berkenaan adalah milik Pemegang Amanah.

6.  PEMEGANG AMANAH MENINGGAL DUNIA
Ini adalah risiko terbesar yang perlu dihadapi oleh pemilik-pemilik lot lidi. Jika Pemegang Amanah meninggal dunia, pembeli-pembeli lot lidi bolehlah diibaratkan seperti layang-layang terputus tali. Memang benar mereka boleh melantik Pemegang Amanah yang baru, tetapi prosedurnya bukanlah semudah seperti yang disangka. Anda akan berhadapan dengan ketidaktentuan, prosedur pesaka yang rumit, masa yang lama, kos yang tinggi dan kemungkinan berlaku perbalahan yang berpanjangan.

JANGAN TERPEDAYA DENGAN KATA-KATA PENJUAL LOT LIDI SEPERTI:-
1. Akan membuat tukar syarat atas tanah itu selepas semua lot habis dijual.
2. Akan mengemukakan pelan pembangunan kepada pihak berkuasa.
3. Akan pecahkan lot secara betul menggunakan juruukur berlesen pada masa akan datang.
4. Sempadan lot lidi akan ditanam dengan batu sempadan.
5. Nama akan ditukar secara automatik jika Pemegang Amanah meninggal dunia.
6. Tidak akan ada masalah kerana ada Surat Pemegang Amanah.
7. Lot lidi adalah sah dari segi undang-undang.

Banyak lagi risiko yang tidak dinyatakan di sini. Justeru itu, Pentadbir-Pentadbir Tanah menasihatkan supaya mengelakkan diri dari terlibat dengan pembelian lot lidi. Biarlah membeli tanah atau rumah yang mahal sedikit asalkan mengikut lunas undang-undang kerana ia akan membantu sekiranya terdapat masalah-masalah pada masa akan datang. Adalah dikhuatiri kediaman idaman anda yang sepatutnya memberi keselesaan kepada keluarga dan boleh diwariskan kepada anak-anak akan berakhir dengan kerugian yang besar, perbalahan keluarga dan penyesalan di kemudian hari.

KENYATAAN PENTING : Penerangan di atas adalah sangat ringkas bagi memudahkan kefahaman kepada rakyat yang tidak mengetahui prosedur undang-undang tanah. Terdapat prosedur-prosedur teknikal yang tidak dinyatakan dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan pandangan dari Pejabat Tanah berkaitan.

Kata kunci :-
Lot Lidi : Sebidang tanah yang mempunyai geran yang sah, tetapi kemudiannya dipecah-pecahkan lot kecil untuk dijual semula dengan tujuan untuk membina rumah.
Pemegang Amanah : Salah seorang yang melantik diri sendiri atau dilantik oleh pembeli-pembeli lot lidi untuk memegang amanah bagi semua pembeli dan hanya namanya seorang yang didaftarkan di dalam geran.
Surat Pemegang Amanah : Surat berupa perjanjian di antara pembeli-pembeli dengan Pemegang Amanah yang menyatakan bahawa Pemegang Amanah akan memegang hak di atas tanah berkenaan. Ia juga dipanggil Surat Ikatan Amanah.
Pesaka : Prosedur pembahagian tanah kepada waris selepas berlakunya kematian pemilik tanah.

Sunday, May 21, 2017

Kerja ukur sempadan Lot Tanah di Sedenak













Kiraan coordinat Cassini (Pelan Akui) ke WGS84 (GPS, tunjuk dalam google map)







Langkah langkah sebelum membeli lot tanah

Credit to Facebook Pejabat Daerah & Tanah Kerian : 
https://m.facebook.com/pdtkerian/photos/a.363517447090880.1073741828.362341097208515/1169812446461372/?type=3


PENIPUAN JUAL BELI TANAH : TINDAKAN SEBELUM MEMBELI

Sejak akhir-akhir ini Kerajaan Negeri Perak dan Pentadbir-Pentadbir Tanah mendapati kes-kes penipuan jual beli tanah telah meningkat dengan mendadak sekali. Di antara kes-kes yang paling kerap terjadi ialah terdapatnya sindiket menjual tanah kerajaan atau menjual tanah orang lain yang pemilik sebenarnya tidak mengetahui bahawa tanahnya telah dijual oleh pihak tertentu kepada orang lain. Sekiranya anda adalah bakal pembeli yang berminat untuk membeli tanah tanpa mengetahui asas-asas perundangan tanah, anda adalah mangsa yang bakal dipergunakan oleh sindiket-sindiket ini. Kami akan memberikan panduan ringkas sebelum membeli tanah untuk diambil tindakan kepada bakal-bakal pembeli bagi mengelakkan anda ditipu oleh sindiket yang tidak bertanggungjawab ini.

1. JANGAN TERBURU-BURU

Tidak kira sama ada anda membaca iklan dari mana-mana laman web, Facebook, Whatsapp dan sebagainya, anda perlu berhati-hati dan meletakkan sedikit prejudis kepada tanah yang anda minati. Lebih-lebih lagi jika harga yang ditawarkan adalah lebih murah dari harga pasaran. Anda boleh membuat perbandingan harga pasaran tanah dengan melayari laman web seperti Mudah.my, laman web jual beli online atau laman-laman web hartanah yang lain. Adalah dimaklumkan bahawa Pejabat Tanah tidak mempunyai maklumat berkenaan harga pasaran sesuatu tanah, kerana maklumat berkenaan adalah di bawah bidang kuasa eksklusif Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Sekiranya anda berkemampuan, anda boleh juga melantik Penilai Hartanah Berlesen untuk menilai tanah berkenaan, tetapi tindakan ini tidak perlu di dalam peringkat sebelum membeli.

2. BERTEMUJANJI DAN MENYEMAK DOKUMEN

Tetapkan temujanji di lokasi tanah dengan pemilik atau ejen pemilik. Minta mereka bawa salinan geran tanah semasa perjumpaan. Seelok-eloknya anda perlu bertemu dengan pemilik sendiri, tetapi ada kalanya pemilik tanah telah melantik ejen bagi menjual tanah berkenaan. Setelah anda sampai di lokasi tanah berada, anda perlu meminta dokumen iaitu :-

a) GERAN TANAH : Minta untuk melihat geran tanah. Geran tanah ialah perkara yang paling penting di dalam proses pembelian tanah. Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan geran, kemungkinan untuk ada ditipu adalah sangat tinggi. Tetapi bukanlah semua ejen/pemilik yang gagal mengemukakan geran adalah penipu. Mungkin ada sebab-sebab tertentu yang boleh dimaafkan seperti :-

i. Geran berada di tangan orang lain yang mungkin pemilik bersama.
ii. Geran hilang/rosak.
iii. Geran digadaikan di bank.

Bagi kes-kes ini, mungkin mereka adalah ejen/pemilik yang jujur tetapi anda perlu meminta dokumen lain iaitu Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran sebagai ganti kepada geran asal.

b) SALINAN  CARIAN PERSENDIRIAN / SALINAN SAH GERAN : Jika geran tiada atas alasan-alasan yang diberikan seperti di atas, minta Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran. Kedua-dua dokumen ini boleh dibeli dari Pejabat Tanah di mana tanah itu berada. Tiada alasan bahawa Pejabat Tanah tidak mengeluarkan dokumen ini.

Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan sama ada Geran, Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran apabila diminta, anda perlu tahu bahawa anda sedang masuk perangkap. Berpura-puralah anda masih berminat dengan tanah berkenaan tetapi lupakanlah hasrat untuk membelinya.

NOTA : Pentadbir-Pentadbir Tanah ingin memaklumkan bahawa di setiap bahagian bawah kanan Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran terdapat tarikh dokumen-dokumen itu dikeluarkan. Lebih terkini tarikh yang dipaparkan maka lebih meyakinkan untuk pengesahan dokumen berkenaan. Anda perlu berhati-hati jika tarikh yang tertera itu melebihi 1 tahun dari tarikh anda berminat membeli, kerana mungkin dokumen itu sudah ada pengganti yang lebih baru di Pejabat Tanah.

c) KAD PENGENALAN PEMILIK : Jika yang datang mendakwa mereka pemilik tanah, minta kad pengenalan mereka dan bandingkan dengan geran. Tanpa pengecualian, semua nama pemilik tanah akan tertera di dalam geran. Jika nama pemilik tiada dalam geran, anda sedang berurusan dengan orang yang salah. Jika pemilik itu mendakwa bahawa nama mereka tiada dalam geran kerana tanah itu ialah kepunyaan ayah/ibu atau sesiapa sahaja yang telah mati dan pemilik mendakwa mereka adalah waris, arahkan mereka membuat perintah pesaka terlebih dahulu. Perintah pesaka mengambil masa dan tidak boleh diselesaikan di dalam tempoh 1 atau 2 minggu.

3. KENALPASTI LOKASI TANAH

Semasa lawatan tapak, minta ejen/pemilik tunjukkan dengan tepat kawasan tanah yang berkenaan. Minta mereka tunjukkan batu sempadan (ada tanah bergeran yang sah tetapi tidak mempunyai batu sempadan kerana masih hakmilik sementara. Itu masih dikira sah). Minta mereka tunjukkan dari mana ke mana tanah itu menganjur. Ingat dengan teliti kawasan berkenaan dan jika boleh letakkan pancang.

4. SEMAK SEMULA DOKUMEN DI PEJABAT TANAH

Selepas lawatan tapak, datanglah ke Pejabat Tanah yang berkenaan untuk menyemak semula dokumen berkaitan. Ada masanya walaupun dokumen yang ditunjukkan oleh ejen/pemilik adalah sah, ia bukanlah dokumen terkini. Berkemungkinan tanah itu mempunyai halangan seperti kaveat, gadaian atau sebagainya yang mana maklumat itu disimpan di Pejabat Tanah dan tidak tertera di geran atas sebab-sebab tertentu. Tanpa kompromi, dapatkan nombor hakmilik, nombor lot dan mukim mana tanah itu berada (butiran bagi 3 perkara ini tertera di dalam Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran) untuk memudahkan urusan. Kakitangan Pejabat Tanah akan membantu anda untuk menerangkan perkara-perkara yang anda tidak pasti.

5. LANTIK JURUUKUR BERLESEN

Selepas anda berpuas hati dengan dokumen di Pejabat Tanah, anda boleh melantik juruukur berlesen untuk menyukat semula dan memastikan kedudukan tanah yang sebenar. Tindakan ini tidak wajib tetapi perlu terutamanya jika anda tidak tahu langsung undang-undang berkenaan tanah. Ada kalanya pemilik tanah menunjukkan kawasan yang salah kerana tidak tahu atau tidak pasti berkenaan sempadan. Ada juga kes apabila pembeli sudah selesai membeli, mereka sebenarnya terbeli tanah yang bukan ditunjukkan oleh pemilik. Juruukur berlesen mempunyai kepakaran di dalam menentukan kawasan tanah berdasarkan lot dan nombor hakmilik. Memang diakui kos untuk melantik juruukur berlesen adalah tinggi, tetapi adalah lebih baik untuk melabur sedikit wang kepada mereka daripada kerugian lebih tinggi kerana masalah tanah.

Selepas anda berpuas hati dengan dokumen, pemilik dan kedudukan tanah, anda boleh meneruskan proses pembelian seterusnya. Perlulah diingatkan semula, geran adalah perkara paling penting di dalam proses pembelian tanah. Anda dialu-alukan ke Pejabat Tanah untuk mendapatkan nasihat atau pandangan perundangan. Kami akan berusaha untuk membantu anda sedaya upaya.

KENYATAAN PENTING : Penerangan di atas adalah sangat ringkas bagi memudahkan kefahaman kepada rakyat yang tidak mengetahui prosedur undang-undang tanah. Terdapat prosedur-prosedur teknikal yang tidak dinyatakan dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan pandangan dari Pejabat Tanah berkaitan.

Kata kunci :-
Pemilik : Orang yang memiliki tanah yang namanya tertera di dalam geran.
Pembeli : Orang yang berminat membeli tanah.
Ejen : Individu yang dilantik secara sah oleh pemilik tanah.
Sindiket : Pihak tidak bertanggungjawab sama ada yang berlakon sebagai pemilik tanah atau wakilnya, atau yang mengusahakan tanah kerajaan tanpa kebenaran, atau yang mendakwa bahawa tanah tertentu adalah milik mereka sedangkan tiada dokumen geran yang sah.

Saturday, May 20, 2017

Persada Ukur , Jurukur Tanah Berlesen




 
javascript:void(0)